一、前言
长租公寓正在成为房企新的“宠儿”，超过万亿级规模的租赁市场,作为化解我国房地产库存的一个重要途径，让众多资本机构觊觎。
当前，长租公寓不仅获得了房地产中介巨头的垂青,就连各大房地产商和酒店集团也纷纷蠢蠢欲动它正在用惊人的扩张速度描绘着一幅“春意嫣然”的画卷。在这幅画卷中,已经有酒店集团旗下的模式，比如铂涛旗下的窝趣公寓、如家旗下的逗号公寓；也有房地产企业旗下的案例，比如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓；甚至有互联网创业公司的公寓，如you+公寓、魔方公寓等。
这些公寓品牌都有各自的优势：对于酒店集团旗下的公寓来说，可以运用自身的运营管理优势，有较强的落地能力；而房地产企业的公寓拥有多年开发经验，可以发挥自身优势，在源头改善房屋结构，使其更适于作为公寓居住；互联网创业品牌的优势在于线上，最大的劣势是资金。
二、长租公寓项目的运营构想
长租公寓装修改造需要较高的经济成本、时间成本、运营成本，其年投资回报率低、回收周期较长等项目性质，如何打造“轻资产运营模式”，为公寓企业投资减压，为都市租客打造生活化、个性化、品质化的居住社区。笔者认为可以做好以下几点：
1、 提前做好样板房
春节一过，节后租房旺季正式到来。长租公寓是一个重服务的行业，用户的体验很关键。提前做好样板房，让更多租客可以实实在在的感受到改造后的房内实景，提前预约住房体验，抢占租房先机。
2、 提前积累准租户
提前做好项目周边租赁市场的调研及周边准租户的摸底调查，积累准租户资源。招募一批试住员，根据他们对公寓的环境、卫生、服务、价格等种种细节的观察，用大量的文字、图片和视频来描述自己的住宿体验，从租房者的角度去审视、发现问题。
3、 提前预收租金
金融产品上与银行合作，为租户提供租房贷，公寓预租，提前收取租金，租户可以以信用卡还贷方式每月还银行租金。公寓企业提前锁定未来的现金流用于现有的装修改造。
4、 打造多元空间
在空间装修上打破平面空间，利用活动墙、活动柜、收纳箱、跃层、夹层、阁楼等叠加空间、复式空间、立体空间，在有限的地方挖掘无限的空间，增添立体时尚感。
5、 与家电企业合作
家电的金融租赁，根据公寓所需的家电量，设计租赁解决方案，同时根据租户的需要，可选择性的配置智能家电。
6、 智慧公寓管理
24小时的做到房屋房态的监控，360度无死角的安全监控，独门独户安装智能门禁和门锁，提供房屋定位服务和入住体验服务，自助看房服务等。
7、 软性服务，让租户爱回“家”
所有长租公寓的房间衣橱、卫厨、家具家电全套配齐，空调、wifi都有，租房者拎包即可入住。主装简约，在家装上以木纹色、纯色系为主，窗帘、被单、抱枕、地砖（地毯）、壁纸以暖色调为主，营造出温馨、和谐的“家”氛围。在所有物理空间背后提升软性服务，睡眠质量是客户所看重的体验，床品就一定要好。上网速度如果是年轻人特别看重的，宽带就一定要配足。打造“家”的概念，让租户喜欢回家。社群营销，增值收益。
三、小结
目前的公寓企业多在扩大规模的路上，服务行业才是长租公寓的本质，用服务去改造行业，路还有很长，需要很大的耐心和耐力。未来，长租公寓市场必将面对更多未知挑战，让我们拭目以待。
原创作者：林细惠
图片来源：网络
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