每经记者：吴若凡 每经编辑：曾健辉
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优质的资产、好看的利润，港资房地产企业曾因熟稔的商业运作，在内地房地产界风靡一时。瑞安房地产则一直是其中的明星企业，在上海、杭州和重庆等众多城市拥有优质的商业和住宅资产。
瑞安房地产自2015年开启轻资产策略，并陆续进行项目股权出售。2017年资产处置额达到109.51亿元，住宅和商业物业销售额104.15亿元。与此同时负债率降至51%。在新一轮房地产政策环境下，瑞安房地产可谓得失兼具。
分析其处境和做法则可发现，瑞安房地产在一定程度上也代表着目前诸多中型房企，尤其是港企的思考与抉择。
连续出售资产
近日瑞安房地产发布的财报显示，2017年集团全年累计销售额213.66亿元。其中住宅物业销售额为86.76亿元，同比下滑46.8%；商业物业部分为17.39亿元。2017年度，瑞安房地产住宅物业和商业物业合约销售额总共达到104.15亿元。
瑞安房地产在回复《每日经济新闻》记者时表示，由于调控措施的影响，导致瑞虹新城悦庭和翠湖天地隽荟两个项目在去年下半年无法获得预售许可证，对销售额产生了影响。
不过，更值得注意的是，财报数据显示， 2017年全年瑞安房地产资产处置额达到109.51亿元。
尤其是在去年12月份，单月合约物业销售额及其他资产处置额达到54.54亿元。其中包括住宅物业合约销售额15.72亿元，商业物业合约销售额0.13亿元和其他资产处置额38.69亿元。
数据背后，2017年，瑞安房地产先后出售了重庆天地、大连天地、上海创智天地和瑞虹新城等项目股权。
5月26日，瑞安房地产将重庆天地79.2%的股权以41.33亿元的价格转手万科，拟从中获利17亿元；9月30日，瑞安房地产宣布其全资附属公司以29.49亿元出售变现上海创智天地和杨浦物业49%权益，交易后瑞安房地产将继续持有51%权益；11月14日，亿达中国、瑞安房地产和瑞安建业分别发布公告，宣布签署大连天地并购协议，交易完成后大连天地项目成为亿达中国全资子公司；12月19日，瑞安房地产出售上海瑞虹新城项目商业物业组合49.5%权益，总价为38.69亿元，买方为中国人寿保险集团旗下之全资附属公司国寿基金。
为何选择出售股权？在国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，瑞安等企业商办物业权重大，虽然在香港商业经营时间久、销售额很大，利润高，但整体而言，内地此类房企的利润已经很难挽回，因此也就出现了出售项目和股权的情况。
在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，上市公司抛售大宗物业有两个目的，其一是“去房地产化”；其二是降低负债水平，提升业绩并优化业务。
“土地储备比较好，但是速度上不来，规模和业绩欠冲劲。这也是目前一些中型企业的主要问题。”
黄立冲告诉《每日经济新闻》记者，这类开发商便只能用中等开发的思路来运营，做些小项目、做些轻资产，进行品牌货管理与运营的输出，探索新的商业模式。
负债率降至51% 决策倾向现金流
不容忽视的是，接二连三卖掉几个优质资产的部分股权，使得瑞安房地产顺利将2017年的净资产负债率降到了51%。
瑞安房地产截至2015年6月30日的净资产负债率曾达到了87%的高峰。
“瑞安虽有闻名于世的上海新天地等项目，但重资产模式之下，数百亿资金前期投入后，回报周期漫长，加上巨额土地增值税和内地房企的竞争，资产负债率难以降低。”黄立冲指出。
也由此，瑞安房地产集团主席罗康瑞在今年的业绩会上表示，“瑞房”过去的经营模式是“物业全部自己投资，用来收租”，这个模式是行不通的。因为内地的税收比较高，在香港收租物业不需要交税，在内地则要交土地增值税等，加起来达到总利润的70%。这就是为什么瑞安要调整自身经营模式的原因。
瑞安房地产相关负责人在给《每日经济新闻》记者的回复中则表示，公司于2015年开始实施轻资产策略，已经成功实现了一系列资产价值，提升公司资产周转率，增强现金流，建立了稳健的财务基础。截至2017年12月31日的净资产负债率为51%，较2016年12月31日的68%下跌17个百分点，并较2015年6月30日的高峰87%大幅减少36个百分点。截止2017年底的现金及银行存款总额达167.60亿元。
“瑞安房地产不想高负债，觉得现金流才是王道。”黄立冲告诉《每日经济新闻》记者，瑞安的做法也代表了一些港企的看法。这类企业认为，在内地拿地成本比较偏高，如果手头储备开发得差不多，也就不愿意拿地做新的开发，自然销售额下降是顺理成章的事。
“实际上，港资企业选择比较多，可以在伦敦、澳洲和美国等地做开发，所以没必要在回报低、风险较高的市场深挖下去。”黄立冲认为，瑞安的做法代表了一些房企对内地市场的处理方法。
转型轻资产 保长期利润
实际上，瑞安这类公司在“利润”层面还是有优势的。
财报数据显示，2017年由于物业销售及租金收入的毛利率都有所提高，瑞安房地产的毛利按年上升33%至78.58亿元，毛利率攀升9个百分点至43%。经营溢利攀升36%至71.90亿元。
仲量联行研究部高级董事姚耀向《每日经济新闻》记者表示，内地房企的业绩主要还是源自住宅物业的销售，而中小型房企规模逐年萎缩，势必无法获得相应的利润，而商业运营获得的利润和住宅销售是无法比拟，因而“商业”会成为此类港企在目前市场上竞争的支撑力。
实际上，在姚耀看来，高周转能够带来规模和体量，但从维持长期稳定现金流的角度而言，精心打造物业，对于城市和企业都会带来长期的好处。港资房企更加聚焦于商办领域，与住宅快速变现的属性不同，商办物业的租金收益能给企业带来长远利润。
同时，姚耀指出，资产证券化可以使得更多开发商有条件、有基础不再去“快速变现”。有了这些金融手段，开发商能精细打理一些事，更多考虑稳定的现金流。“其实内地不少排名领先的企业，也已经在考虑要进入有稳定现金流的领域，所以港资房企在商业地产上还是有一定优势的，这也是瑞安等企业能够实现轻资产转型的原因” 。
罗康瑞在业绩会上直言：“我们是没法和内房对比的，尤其在住宅方面，但我们的经营模式不一样，只能走自己的路。”
张波也指出，从土地获取难度来看，土地成本高而竞争却日益激烈，房企拿地的压力越来越大，尤其是针对房企的自持土地比例不断提升，也在一定程度上加速了部分房企转型做轻资产。
参与城市更新 寄望存量风口
数据显示，2018年瑞安房地产的住宅项目将主要分布在上海、武汉、重庆和佛山，总可售面积约40万平方米，销售额预计超过100亿元。展望未来2年，瑞安房地产在全国的可售货值大约为700亿~800亿元。其中，上海占550亿元，上海以外占200亿~250亿元。
不难看出，瑞安房地产走的路就是从运营获取收益，从物业获取利润。
2017年6月13日，瑞虹天地月亮湾正式开业。项目为瑞虹新城商业的一部分，商业面积6.4万平方米。这是继上海新天地、虹桥天地之后，瑞安房地产在上海的又一“天地系列”商业楼盘，但与其他两座商场不同的是，月亮湾打造的是音乐娱乐主题，引进了一系列音乐主题特色商户，并着力打造音乐艺术活动，带来了差异化定位的社区型商业。
随着城市经济发展及边界的不断推进，带来了大量存量资产且多位于核心地区。在国土部严控城市边界和大城市开发度趋于饱和的情况下，存量土地的改造和提升成为未来特大城市发展的重中之重。目光转向存量市场，参与城市更新，是目前房企的新风口。
罗康瑞在业绩会上曾对媒体表示：“与内房相比，我们的优势在于定位，尤其是新天地和知识社区这方面，我们相信是配合城市发展需要的。另外我们也在研究是否可以将新天地和知识社区合并在一起，来增强这片区域的价值，希望时间不会太长，可以让大家看到一些成绩。”
资深地产人薛建雄也直言：“瑞安的尝试或许很难复制，但却证实了当前市场下，另一类企业打法的可行性和发展性。”